قام القانون الكويتي بتعريف عقد الإيجار لعام 1978 بأنه عقد يلتزم بموجبه المؤجر بأن يُمكّن المُستأجر من الإنتفاع بالعين المؤجرة لمدة مُحددة مُقابل أجر مُعين، أي أن عقد الإيجار من العقود المُلزمة لكل من المستأجر والمؤجر، والجدير بالذكر أنه يجب أن يكون مكتوبًا مع إمكانية إثباته إذا صدر عن المالك ما يُفيد بوجوده كتابةً، كما يجب التنويه إلى أنه هُنالك فرق واضح ما بين انتهاء عقد الإيجار وإنهاء عقد الإيجار، حيث أن انتهاء عقد الإيجار يحدث عندما تنتهي المُدة المُحددة له في العقد، امّا إنهاء عقد الإيجار فهو عبارة عن فسخ للعقد من قِبل أحد الطرفين، وبمفهومٍ آخر يُسمى إقرار فسخ عقد ايجار في الكويت، وفي هذا المقال المُقدم من منصة طابو العقاري نُسلط الضوء على إجراءات فسخ عقد الإيجار في القانون الكويتي، تابع هذا المقال لتتعرف على المزيد من التفاصيل.

- عدم دفع المستأجر للأجرة المتوجبة عليه، بحسب بنود العقد أو بحسب الحكم القضائي الصادر بتحديدها، وذلك خلال 20 يومًا من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة 10 من قانون الإيجار الكويتي.

- سمح القانون الكويتي للمستأجر بتدارك الأمر في حال عدم سداد الأجرة من خلال دفع تلك الأجرة، إذا كان هُنالك دعوى من قِبل المؤجر إلى تاريخ إقفال باب المُرافعة في الدعوى، شريطة أن يثبت أن تأخره عن الدفع يرجع لأسباب مقبولة.

- تأجير المستأجر للعين المؤجرة من الباطن، أو ما يُسمى عقد الإيجار الثانوي، أو عقد الإيجار للغير أو إخلاءه العين المؤجرة لغير المالك.

- إسكان أشخاص في العين المؤجرة ليسوا طرفًا في عقد الإيجار دون إذن كتابي من المؤجر.

- استعمال المستأجر للعين المؤجرة المخصصة للتجارة لمدة لا تتجاوز ستة أشهر دون وجود عذر تقبل به المحكمة.

- رغبة المالك المؤجر بهدم العين المؤجرة وإعادة بنائها من جديد ولكن بشروط عديدة منها:

1- المضي على بناء العين المؤجرة 25 سنة على الأقل.

2- إضافة البلدية أراضي إلى العقار لا تقل مساحتها عن 10% من مساحته.

3- اقامة مباني استثمارية وتجارية حديثة بدلاً من البيوت والمباني القديمة التي تُسمى بالبيوت العربية.

4- حاجة المالك للسكن في العين المؤجرة، ورغبته في استغلالها بنفسه أو بأحد أصوله أو فروعه أو ممن يعولهم.

- في حالة عدم تسليم المؤجر العين المؤجرة ومُلحقاتها للمستأجر في التاريخ المُحدد للتسليم بحالة لا تصلح معها للإنتفاع، وفقًا لما تم الإتفاق عليه في العقد، ففي هذه الحالة يحق للمستأجر طلب فسخ عقد الإيجار وطلب التعويض.

- عدم قيام المؤجر بإجراء الصيانات الضرورية أثناء قيام عقد الإيجار، وهُنا يحق للمستأجر في حال رفض المؤجر بذلك، أن يحصل على ترخيص من المحكمة بإجراء تلك الصيانات، وفي حال ترتب على إجراء الصيانة إخلال بالإنتفاع بالعين المؤجرة، فإن للمستأجر طلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة.

- يتم فسخ عقد الإيجار من قِبل المستأجر إذا حال المؤجر دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة.

- في البداية، يجب إنذار المستأجر بفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة، وفقًا لأحكام المادة 19 من قانون الإيجار الكويتي، التي ألزمت كلاً من المؤجر والمُستأجر عند رغبة أحدهما في إخلاء العين المؤجرة، ومن هذه الإلتزامات:

1- أن ينذر الطرف الآخر أو يخطره بذلك قبل الإخلاء ب 15 يومًا في عقود الإيجار التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر.

2- أن ينذر الطرف الآخر أو يخطره قبل شهر واحد في عقود الإيجار التي لا تتجاوز مدتها سنة أشهر.

- يجب أن يكون الإنذار أو التنبيه بالإخلاء رسميًا، أو عبر بطاقة بريديّة مكشوفة مُسجلة بضرورة العلم بالوصول.

- يجب على المؤجر بيان الأسباب التي تدعو لفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة.

- تقديم كافّة الثبوتيًات اللازمة في طلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة.

- في حال عدم انصياع المستأجر للمؤجر بإخلاء العين المؤجرة، يُمكن للمؤجر أن يقوم برفع دعوى الإخلاء أمام دائرة الإيجارات لدى المحكمة المُختصة بالفصل في المُنازعات المتعلقة بالإيجار والتعويضات الناشئة عنه.

- يتوجب على المحكمة تحديد جلسة للدعوى خلال اسبوع من تاريخ الإدعاء مع إعلانها للمدعي عليه قبل الجلسة بيومين على الأقل.

- يتوجب على المحكمة الفصل في الدعوى بشكل مُستعجل، وفي حال اقتضى الأمر بتأجيلها، بحيث لا تؤجل لمدة تزيد عن أسبوع، إلا في حال استلزمت طبيعة الإجراءات المطلوبة لحل النزاع التأجيل لأكثر من ذلك.

- في اليوم الذي تم تحديده للنظر بالدعوى يقوم بالحضور كلاً من الخصوم شخصيًا أو ممن يوكلون عنهم بموجب توكيل رسمي ولا يُشترط في الوكيل أن يكون مُحاميًا أو أن يكون قريبًا من المستأجر بل أنه تكفي شروط الوكالة العامّة.

- بعد صدور حكم المحكمة بالإخلاء يُمكن للمؤجر تنفيذ ذلك الحُكم عن طريق دائرة التنفيذ، وإخراج المستأجر بالقوة.

بسم الله الرحمن الرحيم
إنه بتاريخ …/…/…..
أنا الموقع أدناه السيد…. ومستأجر العقار رقم….. وفق عقد إيجار مبرم مع مالك العقار السيد….
أقر بما يلي:
نظرًا لعدم رغبتي في الاستمرار بالسكن في العين المؤجرة. فإنني أقر بأن عقد الإيجار المبرم بيني وبين المؤجر المذكور يعتبر لاغياً، ومنتهياً ومفسوخاً. ولا يترتب على ذلك أية آثار قانونية بيني وبين المؤجر مالك العقار.
كما أقر بأن للمالك الحق في تأجير ذلك العقار لمن يشاء، باعتبار أن العقد منتهي وأسقط حقي في الاعتراض على ذلك.
وأقر أيضاً بعدم وجود أي حق لي في العين المؤجرة، واعتبر ذلك العقد مفسوخاً على مسؤوليتي.
اسم المستأجر…..
التوقيع…..