يشكل قانون المالكين والمستأجرين أحد الأُطر القانونيّة الأساسيّة التي تنظم العلاقات بين الأطراف المعنية في سوق العقارات، سواء كانت هذه العقارات تجاريّة أو سكنيّة، وقد شهد قانون المالكين والمُستأجرين تطورات وتعديلات ملحوظة على مر السنين ، لذا أصبح من الضروري فهم كيفية تأثير التعديلات الأخيرة على هذه العلاقات وكيفية تأثيرها على العقود والإجراءات القانونية المتعلقة بالإيجار.
المادة (1)
يُطلق على هذا القانون، قانون المالكين والمُستأجرين لسنة 1994 ويعمل به بعد شهرين من تاريخ نشره في الجريدة الرسميّة.
المادة (2)
يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المُخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك:
- العقار، هو المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الإستغلال الزراعي.
- المالك، هو من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار أو أي شخص تنقل إليه المُلكية من المالك الأصلي.
- المُستأجر، هو الشخص المُنتفع بالعقار عن طريق الإجارة.
- بدل الإجارة، هو البدل المُتفق عليه بين المالك والمُستأجر في عقد الإجارة مُضافاً إليه أي زيادة متحققة عليه بموجب أحكام هذا القانون وقوانين المالكين والمُستأجرين السابقة له.
( المادة 3)
تطبق أحكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في أنحاء المملكة باستثناء ما يلي :
- العقارات المؤجرة لأغراض الإستغلال الزراعي أو تربية الحيوانات.
- العقارات او الأجزاء منها التي يقدمها الأشخاص الطبيعيّون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى اولئك الأشخاص وبسببه سواء أكان السكن مقدمًا بدل إجارة أو دونه، أو كان من قُبيل الإمتياز أو الحق الناجم عن العمل أو المرتبط به أو كان جزءًا من الأجر أو لم يكن كذلك، ويُعتبر حق إشغال العقار المعني في أي حالة من الحالات منتهيًا حكمًا بانتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على أن يعطى مهلة ثلاثين يومًا لإخلاء العقار.
- العقارت أو الأجزاء منها التي تملكها الحكومة أو المؤسسات العامّة أو البلديات أو المجالس القروية أو مجالس الخدمات المُشتركة التي تؤجر بموجب عقود لإستثمارها مثل الفنادق، الصالات، وأماكن العرض والبيع فيها ودور السينما والمنتزهات والمطاعم وغيرها.
- أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو أشخاص بهدق تقديم الخدمات للعقار أو المنتفعين به.
المادة (4)
-يجوز للمُستأجر إثبات الإجارة بجميع طرق الإثبات في العقود اللاحقة التي تجري بعد نفاذ هذا القانون.
-عقود الإجارة التي أُبرمت قبل نفاذ هذا القانون ممن يملك حق التأجير بمقتضى الأحكام القانونيّة النافذة آنذاك، تعتبر قانونيّة ومعمولاً بها.
المادة (5)
- يُسمح للمالك بالبناء على سطح عقاره المؤجر إذا لم يكن هُناك اتفاق على غير ذلك.
- للمالك الحق في تخلية الدرح المؤجر المؤدي إلى سطح عقاره إذا رغب في البناء على ذلك السطح شريطة أن يكون قد حصل على رخصة البناء، وأن لا يكون للسطح طريق آخر مساوٍ لذلك الدرج في صلاحيته من جميع الوجوه في الوصول إلى السطح وفي هذه الحالة يعطي لمُستأجر الدرج على وجه الإستقلال تعويض يُعادل أجره خمس سنوات محسوبة وفقًا للأسس الواردة في هذا القانون.
-يُشترط أن يتم البناء على السطح بصورة لا تؤدي إلى الإضرار بالمُستأجر أو الإنتقاض من انتفاعه بالمأجور بشكل جوهري.
-تسري أحكام هذه المادة على العقارات المؤجرة قبل نفاذ هذا القانون.
المادة (6)
-يستمر حق أفراد أسرة المُستأجر الذين كانوا يُقيمون معه في المأجور قبل وفاته في العقارات لغاية السكن قبل 31-8-2000 في إشغال المأجور وفقًا لأحكام هذا القانون، كما يستمر حق ورثة المُستأجر الشرعيين أو أحدهم وزوجته في إشغال العقارات المؤجرة لغير غايات السكن على أن تنقطع حقوق الزوجة المتوفى عنه زوجها في الإستمرار بإشغال المأجور حال زواجها من آخر.
-يستمر الحق في إشغال المأجور لغايات السكن إلى الزوجة المُطلقة مع أولادها الذين هم في حضانتها إن وُجدوا وذلك في حال ثدور حكم قطعي من محكمة مُختصة بطلاق تعسفي أو إنفصال كنسي عند ترك الزوج للمأجور.
المادة (7)
لا تسري أحكام المادة 5 من هذا القانون فيما يتعلق بحق المُستأجر في الإستمرار في إشغال العقار بعد إنتهاء إجارته على مُواطني اي دولة أخرى غير المملكة الأردنية الهاشمية أو الهيئات التابعة لتلك الدولة إلا إذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الأردنيين والهيئات الأردنية مثل هذا الحق، ويقع على المُستأجر عبء إثبات ذلك.
المادة (8)
يحق للمالك تخلية العقار إذا رغب في إجراء تغيير أو هدم أو تعمير في البناء الذي يؤلف العقار قسمًا منه على وجه يؤثر في العقار، إذا توافرت الشروط التالية مجتمعة.
-أن يكون قد مضى على إنشاء البناء أربعون عامًا.
-أن يكون قد مضى على عقد الإجارة اثنا عشر عامًا.
-ان لا يكون بإمكان البناء القائم تحل زيادة في الطوابق إلى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم.
-أن يكون قد استصدر رخصة قانونيّة بالبناء.
- أن يكون المالك قد اخطر المُستأجر بواسطة كاتب العدل قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر، على أنه إذا كان في العقار او الجزء من العقار المُراد هدمه أكثر من مُستأجر واحد فلا يجوز تنفيذ الأحكام التي تصدر بالإخلاء بمقتضى هذه المادة إلا بعد صدور احكام مُماثلة بحق المُستأجرين الآخرين أو الحصول على مُوافقتهم الخطية بتخلية ما يخصهم من العقار وتُعتبر مثل هذه الموافقة بمثابة حكم واجب التنفيذ.
المادة (9)
يجوز إخلاء المأجور دون تعويض إذا كان آيلاً للسقوط أو معرضًا لسلامة الآخرين أو ممتلكاتهم من الخطر.
البحرين
للمساعدة
