إخلاء المأجور من العقار هو موضوع يثير العديد من الأسئلة والتساؤلات، سواء من قبل المؤجرين أو المستأجرين، حيث يتضمن هذا الإجراء جوانب قانونية وإجرائيّة متعددة، ويحتاج الأطراف المعنية إلى فهم دقيق لحقوقهم والتزاماتهم لضمان سير العملية بشكل سليم وفي هذا السياق، تبرز الأسئلة المتكررة حول قضيّة إخلاء المأجور، الشروط الواجب توافرها، الإجراءات القانونية المتبعة، وحقوق كل طرف خلال هذه العملية، لذا قُمنا في منصة طابو العقاريّة بجمع هذه الأسئلة في مقالٍ واحد للإجابة عن جميع هذه الأسئلة.
ما المقصود بالمأجور؟
المأجور هو كل مكان مُعدّ للسكن سواء كان شقة أو منزل مستقل، محل تجاري، مخزن، وكل مجمع سكني أو تجاري وكل عقار ومكان يصلح للإيجار وينطبق عليه قانون المالكين والمُستأجرين بموجب عقد الإيجار الموقع بين المالك وهو المؤجر وبين من يشغل المأجور للإنتفاع به ويُسمى المُستأجر مقابل بدل الإيجار المُتفق عليه بينهما بالإضافة إلى أي زيادة مستحقة بموجب قوانين المالكين والمُستأجرين المعدلة بالنسبة لعقود الإيجار المُبرمة ما قبل 31/8/2000 أمّا بالنسبة لعقود الإيجار المُبرمة بعد هذا التاريخ، فالزيادة تحكمها شروط العقد المتفق عليها بين المالك والمُستأجر.
ما المقصود بدعوى إخلاء المأجور؟
هو إجراء قانوني يرفع لدى المحكمة المُختصة، ويطلب بمُقتضاه المالك أو وكيله من مُستأجر عقار مشمول بأحكام قانون المالكين والمُستأجرين استرداد المأجور نظرًا لتوافر إحدى حالات الإخلاء التي نصَّ عليها قانون المالكين والمُستأجرين فس المادة 5/ج منه وذلك بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة قبل عام 31/8/2000.
من هي المحكمة المُختصة بالنظر في دعوة إخلاء المأجور؟
تختص محكمة الصلح بدعاوي إخلاء المأجور من العقار، استنادًا لنص المادة 2/ح من قانون محاكم الصلح، والذي ينص على اختصاصات محاكم الصلح والذي جاء فيها دعوى فسخ عقد إيجار العقار ودعاوي إخلاء المأجور بصرف النظر عن قيمة بدل الإيجار السنوي، وهي المحكمة التي يوجد في دائرتها العقار المؤجر.
ما هي شروط رفع دعوى إخلاء مأجور من العقار في القانون الأردنيّ؟
- وجود عقد إيجار خطّي
- أن تكون مدّة عقد الإيجار المُبرم قبل 91/8/2000 ويكون أهم سبب لإخلاء المأجور.
- أن يسبق رفع الدعوى توجيه إنذار في الحالات التي تتطلب توجيه إنذار عدلي.
- أن تكون مُدّة الإيجار المُتفق عليها بين المؤجر والمُستأجر قد انتهت.
- أن تتحقق على الأقل واحدة من حالات الإخلاء التي وردت على سبيل الحصر في قانون المالكين والمُستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته.
ما المقصود بطلب إخلاء أو استرداد المأجور؟
هو عبارة عن طلب يطلب فيه المؤجر من المُستأجر أن يُعيد المأجور لإنتهاء مُدّة العقد بصورة مُستعجلة وبدعوى مُستعجلة بموجب المادة 19 مالكين ومُستأجرين.
ما هي شروط الإنذار الموجه في طلب إخلاء أو استرداد المأجور؟
أن يوجه المالك خلال عشرة أيّام من انتهاء مدة العقد للمُستأجر بأنه يتوجّب عليه تسليم المأجور وأنه لا يرغب بتجديده وأنه يتوجب عليه خلال عشرة ايّام تسليم المأجور للمؤجر.
ما هي البيانات التي يتم تقديمها في طلب الدعوى؟
يجب أن تتضمن الدعوى بيانات خطيّة تتمثل بعقد الإيجار الإنذار العدلي، وتبليغ الإنذار العدلي، بالإضافة إلأى سند تسجيل المأجور، رسوم وغرامة عقد الإيجار، وصل بدفع الطوابع، ومخطط أراضي، ومخطط موقع تنظيمي، كما يُضاف بينة أو أكثر حسب الواقعة تثبت سبب الإخلاء الذي استندت عليه الدعوى وبيانات شخصيّة كالشهادة.
ما هي الفترة اللازمة لرفع دعوى على المُستأجر للإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار؟
في حال لم يقم المُستأجر بدفع الأجرة خلال مدة مقدراها خمسة عشرة يومًا، تبدأ من اليوم التالي لتاريخ توجيه الإنذار العدلي، فإن للمؤجر الحق بتحريك دعوى إخلاء المأجور ومُطالبة المُستأجر ببدل الأجرة عن كامل الأشهر المُستحقة عليه، ويجب أن يُذكر ذلك في لائحة دعوى إخلاء مأجور، أو أن يقوم برفع دعوة مستقلة للمُطالبة بالأجور إذا كان قد سجّل طلب مُستعجل لإخلاء المأجور.
ما هي شروط تطبيق حالة إخلاء المأجور في حال رغب المالك في إشغال العقار المأجور عند عودته؟
أن يشترط المالك في عقد الإيجار على المُستأجر إخلاء المأجور حال عودته لإقامة في المنطقة التي يقع فيها المأجور، وأن يثبت المؤجر أنه لم يكن مُقيمًا في منطقة المأجور عند تأجيره للعقار، وألا يملك المؤجر عقارًا غير العقار المأجور في تلك المنطقة، أن يثبت المؤجر عودته للمنطقة التي يقع فيها العقار المؤجر.
ما الفرق بين دعوى إخلاء المأجور للعقار ودعوى فسخ عقد الإيجار؟
تختلف دعوى إخلاء المأجور عن دعوى فسخ عقد الإيجار من حيث المُدّة الزمنيّة للعقد، في دعوى إخلاء مأجور تُطبّق على عقود الإيجار المُبرمة قبل 31-8-2000 أمّا بالنسبة لدعوى فسخ عقد الإيجار المُبرمة بعد 31-8-2000.
متى يستطيع المؤجر أن يقوم برفع دعوى دون توجيه إنذار عدلي للمُستأجر؟
يستطيع المؤجر أن يقوم برفع دعوى دون توجيه إنذار عدلي للمُستأجر إذا تكرر تخلّف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو تكررت مُخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر على الرغم من إنذاره بذلك.
هل التحسينات التي يُجريها المُستأجر على المأجور تُعد سببًا للإخلاء؟
بالطبع لا، فالتحسينات التي يجريها المُستأجر على المأجور سببًا للإخلاء شريطة أن يُزيلها عند ترك العقار إذا طلب المالك ذلك.
البحرين
للمساعدة
